ADR, taux d'occupation, RevPAR : quels chiffres surveiller sur votre location courte durée ?

L'ADR, le taux d'occupation et le RevPAR sont les trois chiffres de l'hôtellerie qui suffisent à piloter une location courte durée : prix moyen par nuit vendue, part des nuits vendues, revenu par nuit disponible. Le RevPAR (ADR × taux d'occupation) est le seul des trois qui ne se gonfle ni en baissant le prix, ni en vidant le calendrier.

ADR, taux d'occupation, RevPAR : les définitions de l'hôtellerie

Ces trois indicateurs viennent de l'hôtellerie. STR, l'organisme de référence pour les données hôtelières (aujourd'hui intégré à CoStar), les définit ainsi dans le guide de son rapport STAR :

• Taux d'occupation : chambres vendues divisées par chambres disponibles.
• ADR (Average Daily Rate, prix moyen journalier) : revenu des chambres divisé par chambres vendues.
• RevPAR (Revenue per Available Room, revenu par chambre disponible) : revenu des chambres divisé par chambres disponibles. STR précise que l'occupation multipliée par le prix moyen donne une approximation proche du RevPAR.

Pour un appartement ou une villa en location courte durée, la « chambre » devient le logement entier, et l'unité de mesure devient la nuit. Les fournisseurs de données sur Airbnb reprennent les mêmes formules, avec des différences de calcul qui changent les résultats.

Calculer l'ADR, le taux d'occupation et le RevPAR pas à pas

Exemple fictif d'un appartement à Dubai Marina, sur un mois de 30 nuits. Le propriétaire bloque 4 nuits pour un séjour personnel. 18 nuits sont réservées. Les voyageurs ont payé 15 000 AED au total, nuits et frais de ménage compris, hors frais de service de la plateforme et hors taxes.

1. Nuits disponibles : 30 nuits moins 4 nuits bloquées, soit 26 nuits ouvertes à la location.
2. ADR : 15 000 AED ÷ 18 nuits réservées = 833 AED.
3. Taux d'occupation, nuits bloquées exclues : 18 ÷ 26 = 69,2 %.
4. Taux d'occupation, nuits bloquées comptées comme vides : 18 ÷ 30 = 60 %.
5. RevPAR sur les nuits ouvertes : 15 000 AED ÷ 26 = 577 AED. Contrôle : 833 × 69,2 % = 577 AED.
6. RevPAR sur toutes les nuits du mois : 15 000 AED ÷ 30 = 500 AED. Contrôle : 833 × 60 % = 500 AED.

Le même mois, avec le même revenu, affiche donc 69 % ou 60 % d'occupation, et 577 ou 500 AED de RevPAR, selon la convention retenue. Choisissez une convention, notez-la, et appliquez-la à chaque mois. Pour un propriétaire qui occupe son bien plusieurs semaines par an, le RevPAR calculé sur toutes les nuits de l'année est la mesure la plus proche de son revenu réel.

Pourquoi le taux d'occupation Airbnb à Dubaï varie de 40 % à 69 % selon la source

Sur la ville entière de Dubaï, AirDNA mesure 69 % d'occupation sur les 12 mois à fin août 2026, et AirROI 39,9 % d'août 2025 à juillet 2026. Les deux sources publient la même formule, mais pas le même dénominateur :

• AirDNA divise les nuits réservées par les nuits actives. Une nuit active n'est pas bloquée, et l'annonce doit avoir reçu une réservation dans les 28 derniers jours. Les nuits bloquées par l'hôte et les annonces sans réservation récente sortent du calcul.
• AirROI divise les nuits réservées par toutes les nuits de la période. Les nuits bloquées pour un usage personnel ou des travaux restent au dénominateur, comptées comme vides.

L'ADR suit le même principe. AirDNA inclut les frais de ménage fixés par l'hôte et exclut les frais de service d'Airbnb : 5 nuits à 250 $ avec 200 $ de ménage donnent un ADR de 290 $. STR, côté hôtellerie, exclut les taxes du revenu des chambres. Avant de comparer votre ADR à un chiffre publié, vérifiez ce que chacun contient.

Les chiffres publiés par quartier sont détaillés, source par source, dans le rendement comparé de Marina, JBR et Dubai Harbour.

RevPAR à Dubaï : vérifier qu'un chiffre publié est cohérent

Les trois indicateurs sont liés. Un chiffre publié se contrôle en une multiplication :

• AirDNA, ville de Dubaï (12 mois à fin août 2026, 18 902 annonces) : ADR de 654 AED × 69 % = 451 AED, le RevPAR publié.
• GuestFavorites, Dubai Marina (mise à jour du 2 octobre 2026, 3 787 annonces) : 833 AED × 69 % = 575 AED par nuit disponible. Sur 365 nuits, environ 209 800 AED, pour un revenu annuel médian publié de 209 519 AED.
• AirROI, Dubai Marina (août 2025 à juillet 2026, 24 annonces) : 252 $ × 41,1 % = 103,6 $, pour un RevPAR publié de 112 $. Le revenu annuel publié, 24 486 $, représente 67 $ par nuit de l'année.

Quand les trois chiffres d'une source ne se recomposent pas, la source doit dire comment elle calcule ses moyennes : moyenne des annonces, médiane, nuits actives ou nuits calendaires. Sans cette précision, le chiffre ne sert pas de référence pour votre bien. Les montants restent dans la devise publiée par chaque source.

RevPAR et ADR : taux d'occupation élevé ou prix élevé, lequel rapporte le plus ?

Deux réglages du même appartement, sur un mois de 30 nuits sans nuit bloquée :

Le réglage A rapporte 600 AED de plus en brut, avec 6 nuits supplémentaires à servir : plus d'arrivées, de ménages, de linge et d'usure. Le bon réglage se juge sur le revenu net, après ces coûts. Le RevPAR indique quel réglage remplit le mieux le calendrier en valeur ; le relevé des coûts indique lequel vous enrichit. La méthode de calcul du net pour un 1-bedroom est détaillée dans le revenu net d'un 1-bedroom à la Marina.

Le RevPAR guide aussi le prix nuit par nuit. Une nuit vendue moins cher reste rentable si elle aurait sinon été vide ; une nuit de forte demande vendue au prix moyen fait perdre du RevPAR. C'est le principe de la tarification dynamique à Dubaï.

Suivre ces trois chiffres sur un ou plusieurs biens

1. Chaque mois : ADR, taux d'occupation et RevPAR, avec la même convention pour les nuits bloquées.
2. Le même mois de l'année précédente : à Dubaï, la saisonnalité rend la comparaison avec le mois d'avant trompeuse.
3. Une référence de marché : une seule source, une seule période, des biens de même typologie.
4. Le revenu net à côté du RevPAR : commission, frais de plateforme, ménage, charges.

Avec plusieurs biens, le RevPAR consolidé se calcule sur le total : revenu total du portefeuille ÷ total des nuits disponibles. La moyenne des RevPAR de chaque bien donne un résultat différent dès que les biens n'ont pas le même nombre de nuits ouvertes. Le RevPAR par bien, lui, montre quel logement tire le portefeuille vers le bas.

Ce que fait Flatlab

Depuis 2019, nous appliquons les méthodes de l'hôtellerie à 17 biens à Dubaï, Nice, Paris et en Tunisie. Les prix sont ajustés en temps réel selon la demande, la saisonnalité, les événements et la concurrence locale. Chaque propriétaire reçoit un relevé mensuel ligne par ligne et retrouve le détail de son bien dans son reporting. La commission est de 20 % tout inclus, ménage compris, mandat résiliable à 3 mois. Le détail de notre gestion est sur notre page gestion à Dubaï.

Foire aux questions

Comment calculer le RevPAR d'une location courte durée ?

Divisez le revenu de la période par le nombre de nuits disponibles, ou multipliez l'ADR par le taux d'occupation. Les deux calculs donnent le même résultat s'ils utilisent le même nombre de nuits disponibles.

Quel est le taux d'occupation Airbnb à Dubaï ?

69 % selon AirDNA sur les 12 mois à fin août 2026, nuits bloquées exclues, et 39,9 % selon AirROI d'août 2025 à juillet 2026, nuits bloquées comptées comme vides. L'écart vient en partie de cette différence de calcul.

L'ADR inclut-il les frais de ménage ?

Chez AirDNA, oui : l'ADR inclut les frais de ménage fixés par l'hôte et exclut les frais de service d'Airbnb. Dans l'hôtellerie, STR exclut les taxes du revenu des chambres. Vérifiez la définition de chaque source avant de comparer.

Quel RevPAR ou quel taux d'occupation viser ?

Aucun chiffre ne vaut pour tous les biens. Le taux d'occupation seul ne fixe pas d'objectif : un taux plus bas avec un ADR plus haut peut rapporter autant ou plus. L'objectif utile est un RevPAR supérieur à celui de biens comparables sur la même période, et un revenu net en hausse. Pour repère, AirDNA publie un RevPAR de 451 AED pour la ville de Dubaï sur les 12 mois à fin août 2026, toutes typologies confondues.

Les chiffres de marché cités sont des mesures publiées par des tiers, à la date indiquée. Les exemples chiffrés sont fictifs et ne constituent pas une projection de revenus pour votre bien.