Louer son appartement à Dubai Marina : ce que rapporte vraiment un 1-bedroom en 2026

En location courte durée, un 1-bedroom à Dubai Marina rapporte en 2026 entre 22 000 et 115 000 AED nets par an selon nos trois scénarios, pour 80 000 à 230 000 AED de revenu brut. L'écart vient de quatre lignes que les annonces de rendement omettent : TVA, frais de plateforme, commission de gestion et charges fixes du bien.

Combien rapporte un 1-bedroom à Dubai Marina en location courte durée ?

Le revenu brut d'un 1-bedroom à Dubai Marina se calcule en multipliant le prix moyen par nuit réservée (l'ADR) par le nombre de nuits louées. Deux fournisseurs de données publient des chiffres sur Dubaï, et ils ne racontent pas la même histoire.

• AirDNA, Dubaï entier, août 2026 : 18 897 annonces actives, 69 % de taux d'occupation (la part des nuits réservées), ADR de 178 USD, soit environ 654 AED.
• AirROI, Dubai Marina, août 2025 à juillet 2026 : 41,1 % d'occupation, ADR de 252 USD, revenu annuel en baisse de 23,3 % sur un an. L'échantillon compte 24 annonces, dont 66,7 % de 1-bedroom.
• AirROI, Dubaï entier, même période : 39,9 % d'occupation, ADR de 286 USD.

Les deux sources divergent sur la répartition entre prix et occupation. Leur revenu par nuit disponible (le RevPAR) reste proche à l'échelle de Dubaï : 123 USD chez AirDNA, 112 USD chez AirROI. Nous construisons donc des scénarios, avec chaque hypothèse affichée.

Trois scénarios de revenu brut pour un 1-bedroom à la Marina

Les montants sont en dirhams (AED), au taux fixe de 3,6725 AED pour 1 USD publié par la banque centrale des Émirats. Le ménage est exclu du calcul : le voyageur le paie via les frais de ménage de l'annonce.

• Scénario bas : ADR proche du premier quartile AirROI de la Marina (154 USD, environ 566 AED) et occupation proche de la moyenne AirROI de la Marina (41,1 %).
• Scénario central : ADR entre la moyenne AirDNA de Dubaï (654 AED) et la médiane AirROI de la Marina (209 USD, environ 768 AED). Occupation à mi-chemin des deux sources.
• Scénario haut : occupation au niveau de la moyenne AirDNA de Dubaï (69 %), ADR sous le quartile supérieur AirROI de la Marina (276 USD, environ 1 014 AED).

Le marché compte des résultats inférieurs au scénario bas. Selon AirROI, un quart des annonces de la Marina reste sous 19 % d'occupation, et un quart encaisse moins de 54 000 AED par an. La médiane observée est d'environ 107 000 AED par an, le quartile supérieur dépasse 173 000 AED. L'été pèse aussi : de juin à août, l'occupation moyenne AirROI de la Marina tombe à 27,3 %. En juillet 2026, AirDNA relevait un ADR des appartements des Émirats en baisse de 7 % sur un an, et des biens proches du port de Jebel Ali, dont la Marina et JBR, qui perdaient des voyageurs au profit de quartiers plus à l'intérieur des terres.

Les charges à déduire, ligne par ligne

Le calcul suit un propriétaire non-résident, dont le bien est diffusé par un gestionnaire équipé d'un logiciel de gestion. Hypothèses du bien : 800 pi² (les 1-bedroom de la Marina vont d'environ 740 à plus de 1 400 pi²), service charge de 16 AED par pi², toutes les réservations passées par Airbnb.

• TVA : un propriétaire non-résident doit s'immatriculer à la TVA dès la première nuit louée, sans seuil. Les prix affichés sont réputés TVA incluse. Un résident n'y est tenu qu'au-delà de 375 000 AED de chiffre d'affaires annuel.
• Frais de plateforme : 15,5 % pour la plupart des hôtes passés au modèle de frais unique, obligatoire pour les hôtes connectés à un logiciel de gestion. Un hôte qui gère seul peut encore relever du modèle partagé, à 3 % côté hôte, le voyageur payant le reste.
• Commission de gestion : 20 % dans notre cas. La base retenue ici est le revenu hors TVA avant frais de plateforme, la plus défavorable pour vous. Comparez les bases de calcul avec les honoraires de gestion à Dubaï.
• Service charge : selon l'index de la Dubai Land Department repris par Bayut, Marina Park est à 13,80 AED par pi², Dubai Marina Towers à 15,48, Bay Central à 21,47 et Marina Promenade à 23,29. Sur 800 pi², l'écart entre ces tours dépasse 7 500 AED par an. Au-delà des charges, six critères permettent de comparer les tours de la Marina.
• Permis DET : 370 AED pour un studio ou un 1-bedroom, quelle que soit la durée du permis (3 à 12 mois). Le plan de soutien de Dubaï du 21 mai 2026 annonce une exemption des frais de permis des holiday homes, avec un calendrier fixé par chaque administration. Les conditions sont détaillées dans le cadre légal à Dubaï.

Le Tourism Dirham (10 AED par chambre et par nuit en catégorie Standard, 15 AED en Deluxe) est payé par le voyageur et reversé : il ne figure pas dans le tableau. Le plan du 21 mai 2026 annonce une exemption de collecte du Tourism Dirham pour les chambres d'hôtel et les restaurants, sans préciser son application aux holiday homes.

Ce que le calcul net d'un 1-bedroom à Dubai Marina ne compte pas

Le revenu net d'un 1-bedroom calculé après TVA, frais de plateforme, commission et charges fixes précède plusieurs postes qui dépendent de votre situation. Le détail de ces postes figure dans le coût d'exploitation d'un holiday home.

• Ameublement et équipement initial, et leur renouvellement.
• Entretien et réparations au-delà de l'usure courante.
• Assurance du bien et de son contenu.
• Mensualités de crédit, si le bien est financé.
• Impôt : l'impôt sur les sociétés à 9 % des Émirats peut viser un particulier si la location est traitée comme une activité commerciale, au-delà de 375 000 AED de bénéfice imposable. Votre pays de résidence fiscale peut aussi imposer ce revenu.

Pour passer au rendement net, divisez le revenu net retenu, diminué de ces postes, par votre prix d'achat frais compris.

Le seuil de nuits qui couvre les charges fixes à la Marina

Les charges fixes d'un 1-bedroom de 800 pi² à la Marina (service charge, énergie, internet, permis DET) totalisent 26 838 AED par an. À 550 AED la nuit, chaque nuit louée laisse environ 338 AED après TVA, frais de plateforme et commission. Il faut donc environ 80 nuits par an pour couvrir les charges fixes. À 700 AED, le seuil descend à environ 63 nuits.

1. Relevez la service charge exacte de votre tour sur l'index de la Dubai Land Department.
2. Additionnez vos factures DEWA et de climatisation sur 12 mois, été compris.
3. Calculez la part de chaque nuit qui vous reste après TVA, frais de plateforme et commission.
4. Divisez vos charges fixes annuelles par ce montant : vous obtenez votre seuil de nuits.

Ce que fait Flatlab

Flatlab a été fondée à Dubaï en 2019. À Dubaï, nous gérons le permis DET, diffusons votre bien sur Airbnb, Booking, Bayut et Dubizzle, et facturons 20 % tout inclus : le ménage, le linge et les consommables sont inclus. Vous recevez un relevé mensuel ligne par ligne, et le mandat est résiliable à 3 mois. Notre projection est sourcée sur notre portefeuille Dubaï.

Foire aux questions

Quel taux d'occupation pour un Airbnb à Dubai Marina ?

AirROI mesure 41,1 % d'occupation moyenne à la Marina entre août 2025 et juillet 2026, sur 24 annonces : 49,1 % en haute saison (novembre à janvier), 27,3 % de juin à août. AirDNA mesure 69 % pour Dubaï entier en août 2026.

Quelles sont les service charges à Dubai Marina ?

Selon les fiches d'immeubles de Bayut, qui reprennent l'index de la Dubai Land Department, les tours de la Marina vont d'environ 12 à 23 AED par pi² et par an. Le montant exact de votre tour figure sur l'index officiel de la Dubai Land Department.

Un propriétaire non-résident doit-il payer la TVA sur une location courte durée à Dubaï ?

Oui. Un non-résident doit s'immatriculer auprès de la Federal Tax Authority dès la première location, sans seuil, et reverser 5 % de TVA.

Combien coûte le permis holiday home pour un 1-bedroom ?

370 AED par permis pour un studio ou un 1-bedroom, plus 300 AED par chambre supplémentaire, avec un plafond de 1 270 AED. Une exemption a été annoncée le 21 mai 2026 : vérifiez son application au moment de votre demande.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal professionnel.