Charges d'une location courte durée à Dubaï : Tourism Dirham, frais DET et service charge sur un an

Pour un 1-bedroom de 800 pi² à Dubai Marina loué 201 nuits par an, les charges d'une location courte durée à Dubaï atteignent environ 81 000 AED sur l'année, dont plus de 27 000 AED de charges fixes dues même sans réservation. Le Tourism Dirham, environ 2 000 AED sur l'année, est payé par le voyageur et ne fait que transiter par votre compte.

Quelles sont les charges d'une location courte durée à Dubaï sur un an ?

Le calcul suit un propriétaire non-résident. Hypothèses : un 1-bedroom de 800 pi² à Dubai Marina, une service charge de 16 AED par pi², un prix moyen de 700 AED par nuit réservée et 201 nuits louées (55 % d'occupation), soit 140 700 AED de revenu brut. Toutes les réservations passent par Airbnb. Ce sont les hypothèses du scénario central de notre calcul net pour un 1-bedroom à la Marina.

Sur 140 700 AED de revenu brut, il reste environ 58 800 à 59 300 AED avant impôt, crédit et réparations. Les charges variables suivent le chiffre d'affaires. Les charges fixes, elles, restent dues quand l'occupation baisse.

Le Tourism Dirham d'un holiday home : qui le paie, et combien sur un an

Le Tourism Dirham est une redevance touristique fixée par le Department of Economy and Tourism (DET). Pour un holiday home, elle vaut 10 AED par chambre occupée et par nuit en catégorie Standard et 15 AED en catégorie Deluxe. La catégorie est celle que vous choisissez au moment du permis. Le voyageur la paie, l'exploitant la collecte et la reverse au DET.

• 1-bedroom Standard, 201 nuits : 201 × 10 = 2 010 AED collectés sur l'année.
• 1-bedroom Deluxe, 201 nuits : 201 × 15 = 3 015 AED.
• 2-bedroom Standard, 201 nuits : 201 × 2 × 10 = 4 020 AED, car le montant s'applique par chambre.

Le Tourism Dirham ne réduit pas votre revenu tant qu'il est ajouté au prix payé par le voyageur. Il devient une perte quand il est mal collecté : si le prix affiché l'inclut sans le distinguer, il se paie sur votre loyer. Demandez que chaque séjour fasse apparaître le montant collecté et le montant reversé.

Exonération annoncée en mai 2026 : le 21 mai 2026, Dubaï a approuvé un second plan de soutien de 1,5 milliard AED. Pour les holiday homes, il prévoit l'exemption des frais de permis et de licence. L'exemption de collecte du Tourism Dirham est annoncée pour les chambres d'hôtel et les restaurants ; le communiqué ne précise pas si elle s'étend aux holiday homes. Les 33 mesures s'appliquent sur 3 à 12 mois, chaque administration fixant son propre calendrier. Le Dubai Media Office ne publie pas de date de fin par mesure : vérifiez le statut au moment de chaque déclaration. La portée de ce plan est analysée dans le marché de Dubaï en 2026.

Frais DET et coûts de la première année

Le permis holiday home DET coûte 370 AED pour un studio ou un 1-bedroom (300 AED par chambre, 50 AED de certificat de classification, 10 AED de frais Knowledge et 10 AED de frais Innovation). Le montant est le même pour un permis de 3 mois ou de 12 mois, et il est plafonné pour les grands logements. La première année ajoute des dépenses ponctuelles :

Pour un 1-bedroom, la première année coûte donc au moins 1 890 AED de frais DET (1 520 + 370), plus 2 000 AED immobilisés chez DEWA. Le DET exige aussi une assurance souscrite auprès d'un assureur agréé à Dubaï, valable toute la durée du permis.

Service charge, énergie et internet : les charges fixes d'un holiday home à Dubaï

Les charges fixes pèsent 26 838 AED par an avant assurance, soit environ 134 AED par nuit louée dans le scénario à 201 nuits. Elles ne dépendent pas de l'occupation.

• Service charge : les charges de copropriété, facturées au pied carré par l'association des propriétaires et publiées sur l'index de la Dubai Land Department. À la Marina, Marina Park est à 13,80 AED par pi², Bay Central à 21,47 AED. Sur 800 pi², l'écart entre ces deux tours atteint 6 136 AED par an.
• Électricité, eau et climatisation : 750 AED par mois en moyenne annuelle. Un holiday home climatise entre deux séjours pour accueillir le voyageur suivant, et l'été pèse plus que l'hiver.
• Internet et TV : 389 AED par mois, un poste que le voyageur considère comme acquis.
• Assurance : 300 à 800 AED par an pour environ 100 000 AED de contenu assuré, selon Property Finder et CoverB. Faites confirmer par écrit que le contrat couvre la location à la nuit.

Avec un prix de 550 AED par nuit et 40 % d'occupation, le revenu brut tombe à 80 300 AED. Les mêmes charges fixes représentent alors 33 % du brut, contre 19 % dans le scénario central. Sur la facture DEWA, relevez aussi la ligne housing fee (frais municipal de logement) sur vos 12 dernières factures : elle s'ajoute à la consommation.

Charges d'un holiday home ou d'un bail annuel : ce qui change pour le propriétaire

En bail annuel, le locataire demande l'ouverture de l'électricité et de l'eau à partir de son contrat de location, et la taxe municipale de 5 % du loyer annuel s'ajoute à ses factures DEWA. La service charge reste due par le propriétaire dans les deux modes de location.

• Bail annuel : vos charges fixes se limitent pour l'essentiel à la service charge, 12 800 AED dans notre hypothèse.
• Holiday home : vous ajoutez l'énergie, internet, le permis et l'assurance, soit 14 338 à 14 838 AED de plus par an, plus les frais de plateforme et la commission.

La comparaison se fait donc sur le revenu net, après toutes ces lignes. Le détail sur 12 mois figure dans notre comparatif courte durée ou bail annuel.

Comment vérifier chaque poste sur votre relevé de propriétaire

Un propriétaire à l'étranger ne voit ni les factures ni les séjours. Chaque poste se vérifie avec un document précis :

1. Service charge : comparez la facture de l'association des propriétaires au taux de votre tour sur l'index de la Dubai Land Department.
2. DEWA : demandez les 12 dernières factures, été compris, au nom du titulaire du compte.
3. Tourism Dirham : multipliez les nuits louées par le nombre de chambres et par 10 ou 15 AED. Le résultat doit correspondre au montant collecté et reversé indiqué sur le relevé, hors période d'exonération.
4. TVA : un non-résident est immatriculé auprès de la Federal Tax Authority dès la première nuit. Demandez la copie de chaque déclaration.
5. Permis DET : notez la date d'expiration et vérifiez le numéro affiché sur chaque annonce.
6. Assurance : conservez l'attestation et vérifiez qu'elle couvre toute la durée du permis.

Les obligations liées à chaque poste sont résumées sur notre page conformité Dubaï.

Ce que fait Flatlab

Nos équipes sont basées à Dubaï. Nous prenons en charge le permis Holiday Home (obtention et renouvellement), l'installation et la certification de la serrure SIRA, l'enregistrement Tourism Dirham et sa collecte. La commission est de 20 % tout inclus : ménage, linge, maintenance et diffusion inclus. Chaque transaction apparaît ligne par ligne dans votre console propriétaire, ouverte 24/7, et le mandat est résiliable à 3 mois. Votre estimation inclut un audit DET personnalisé.

Foire aux questions

Combien coûte le Tourism Dirham pour un holiday home à Dubaï ?

10 AED par chambre occupée et par nuit en catégorie Standard, 15 AED en Deluxe. Le voyageur le paie. Le plan d'incitation du 21 mai 2026 annonce une exemption de collecte pour les chambres d'hôtel et les restaurants, sans préciser si elle s'étend aux holiday homes.

Combien coûte le permis holiday home DET chaque année ?

370 AED par permis pour un studio ou un 1-bedroom, plus 300 AED par chambre supplémentaire, dans la limite du plafond. L'inscription de 1 520 AED se paie une seule fois. Le plan du 21 mai 2026 annonce une exemption des frais de permis pendant la période d'incitation.

Le propriétaire paie-t-il la service charge en location courte durée à Dubaï ?

Oui. La service charge reste à la charge du propriétaire, en courte durée comme en bail annuel. Son montant dépend de la tour : à la Marina, de 13,80 à plus de 23 AED par pi² selon l'index de la Dubai Land Department.

Les revenus d'un holiday home sont-ils imposés à Dubaï ?

La TVA de 5 % s'applique dès la première nuit pour un non-résident. L'impôt sur les sociétés de 9 % peut viser un particulier dont la location est traitée comme une activité commerciale, au-delà de 375 000 AED de bénéfice imposable. Votre pays de résidence fiscale peut aussi imposer ce revenu.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal professionnel. Les montants et les exonérations changent : vérifiez-les auprès du DET, de DEWA et de la Federal Tax Authority avant de budgéter.