Seuil de rentabilité Airbnb à Dubai Marina : combien de nuits pour couvrir vos charges ?

Le seuil de rentabilité d'un 1-bedroom de 800 pi² à Dubai Marina est de 63 nuits louées par an à 700 AED la nuit, soit 17 % de l'année : c'est ce qu'il faut pour couvrir 26 838 AED de charges fixes, service charge comprise. Au même prix, un studio en demande 41 et un 2-bedroom 86.

Quelles charges fixes paie un appartement à Dubai Marina, loué ou vide ?

Les charges fixes sont celles que vous payez même si le bien reste vide toute l'année : service charge de l'immeuble, énergie, internet, permis holiday home. Nous reprenons les hypothèses de notre calcul de revenu d'un 1-bedroom et les étendons au studio et au 2-bedroom.

• Surfaces : choisies dans les fourchettes publiées par Bayut pour des tours de la Marina. Studios de 357 à 400 pi² à Studio One Tower et de 420 à 550 pi² à Bay Central. 2-bedrooms de 960 à 1 000 pi² à Marina View Tower, de 1 070 à 1 230 pi² à Bay Central, plus de 1 204 pi² à Marina Park.
• Service charge : 16 AED par pi² et par an, dans la fourchette de l'index de la Dubai Land Department repris par Bayut, de 13,09 AED (Marina View Tower) à 23,29 AED (Marina Promenade). C'est la ligne qui varie le plus d'une tour à l'autre.
• Énergie : 750 AED par mois pour le 1-bedroom, en haut de la fourchette de 650 à 750 AED que Bayut donne pour un appartement de 900 pi². Pour le studio et le 2-bedroom, nous appliquons le même coût au pi², soit 420 et 1 080 AED par mois. C'est une hypothèse de calcul : remplacez-la par vos factures.
• Permis DET : 370 AED pour un studio ou un 1-bedroom, 300 AED par chambre supplémentaire. Le plan de soutien de Dubaï du 21 mai 2026 annonce une exemption des frais de permis, avec un calendrier fixé par chaque administration. Le détail est dans le cadre légal à Dubaï.

Pour le studio, 420 AED d'énergie et 389 AED d'internet font 809 AED par mois, dans la fourchette de 800 à 1 200 AED que Bayut publie pour un studio, téléphone et TV compris.

La formule du seuil de rentabilité (point mort) d'une location courte durée à Dubaï

Le seuil de rentabilité se calcule en deux temps : ce qu'une nuit vous laisse, puis le nombre de nuits nécessaires pour absorber les charges fixes.

1. Part nette d'une nuit = prix de la nuit ÷ 1,05 × (1 − 0,155 − 0,20). Soit 61,4 % du prix affiché.
2. Seuil en nuits = charges fixes annuelles ÷ part nette d'une nuit, arrondi à la nuit supérieure.

• ÷ 1,05 : la TVA de 5 %. Un propriétaire non-résident doit s'immatriculer dès la première nuit louée, sans seuil, et les prix affichés sont réputés TVA incluse.
• 0,155 : les frais Airbnb côté hôte, 15,5 % dans le modèle de frais unique, obligatoire pour les hôtes connectés à un logiciel de gestion.
• 0,20 : la commission de gestion, calculée sur le revenu hors TVA, la base la moins favorable pour vous.

Exemple pour un 1-bedroom à 700 AED la nuit : 700 ÷ 1,05 × 0,645 = 430 AED par nuit. 26 838 ÷ 430 = 62,4, donc 63 nuits. Un résident sous le seuil de 375 000 AED de chiffre d'affaires annuel n'est pas tenu à la TVA : sa part nette monte à 64,5 % du prix, et le même seuil tombe à 60 nuits. Le ménage n'entre pas dans le calcul : le voyageur le paie via les frais de ménage de l'annonce.

Seuil de rentabilité à Dubai Marina selon le prix par nuit

Nombre de nuits louées par an pour couvrir les charges fixes, et part de l'année que cela représente.

Repères de marché publiés par AirROI pour la Marina, d'août 2025 à juillet 2026, convertis au taux fixe de 3,6725 AED pour 1 USD :

• Prix moyen par nuit réservée (ADR) : environ 566 AED pour le quart le moins cher des annonces, 768 AED en médiane, environ 808 AED pour les 1-bedrooms et 1 138 AED pour les 2-bedrooms.
• Taux d'occupation (la part des nuits réservées) : 41,1 % en moyenne, soit environ 150 nuits par an. Un quart des annonces reste sous 19 %, soit environ 69 nuits.
• Limites : l'échantillon compte 24 annonces, sans studio isolé. Aucun prix de marché n'est donc indiqué pour le studio.

Au prix moyen d'un 1-bedroom (808 AED), le seuil est de 55 nuits. Une annonce du quart le moins occupé, à 69 nuits par an et au prix du quart le moins cher (566 AED), ne couvre pas ses charges fixes : il lui manque environ 2 800 AED, soit 9 nuits.

Le seuil mois par mois : l'été à Dubai Marina

Les charges fixes tombent chaque mois, les nuits louées non. Pour un 1-bedroom, il faut couvrir 2 237 AED par mois. Le prix et l'occupation de la Marina changent fortement selon la saison, d'après AirROI :

• Juillet, le mois le plus faible : ADR de 168 USD (environ 617 AED) et 21,5 % d'occupation. Une nuit laisse 379 AED : il faut 6 nuits pour couvrir le mois, et l'annonce moyenne en loue environ 6,7.
• Novembre, le mois le plus fort : ADR de 313 USD (environ 1 149 AED) et 62,6 % d'occupation. Une nuit laisse 706 AED : 4 nuits couvrent le mois, l'annonce moyenne en loue environ 19.

Ces moyennes AirROI mélangent toutes les tailles de logement. Les factures d'énergie d'été dépassent aussi la moyenne annuelle retenue dans le tableau des charges. En juillet, un 1-bedroom moyen à la Marina couvre donc à peine ses charges du mois. La marge de l'année se fait en haute saison, de novembre à janvier, où AirROI mesure 49,1 % d'occupation. Les leviers pour la basse saison sont détaillés dans remplir l'été à la Marina.

Combien de nuits pour égaler un bail annuel à Dubai Marina ?

Couvrir les charges fixes est votre plancher. Si vous louez aujourd'hui à l'année, la comparaison utile est un second seuil : le nombre de nuits à partir duquel la courte durée rapporte autant que votre loyer.

Seuil d'équivalence = (loyer annuel − service charge + charges fixes de la courte durée) ÷ part nette d'une nuit.

Hypothèses : vous réglez la service charge dans les deux formules ; en bail annuel, les factures d'énergie et d'internet sont au nom du locataire. Les loyers sont les moyennes annoncées par Bayut pour la Marina au premier semestre 2026 : 103 000 AED pour un 1-bedroom, 157 000 AED pour un 2-bedroom. Bayut précise qu'il s'agit de prix d'annonce, distincts des loyers signés. Les contrats enregistrés donnent un ordre proche : selon Property Finder, qui s'appuie sur les transactions de la Dubai Land Department, les nouveaux baux de la Marina se signent en moyenne à 101 015 AED par an pour un 1-bedroom et 161 775 AED pour un 2-bedroom. Pour votre propre bien, l'index officiel des loyers de la Dubai Land Department (Rental Index) donne le loyer moyen de votre zone selon le type de bien et le nombre de pièces, sur le site de la DLD ou dans les applications Dubai REST et DubaiNow.

L'occupation moyenne mesurée par AirROI à la Marina correspond à environ 150 nuits. Le calcul ne compte pas les frais d'agence, la vacance entre deux locataires ni l'ameublement nécessaire à la courte durée. Avec votre loyer réel, le même calcul vous dit si la courte durée, le bail annuel ou une formule mixte vous convient. La comparaison sur 12 mois complets est dans courte durée ou bail annuel à Dubaï.

Calculer votre propre seuil de rentabilité en 5 étapes

1. Relevez la service charge de votre tour sur l'index de la Dubai Land Department, et multipliez-la par votre surface.
2. Additionnez vos factures DEWA et de climatisation sur 12 mois, été compris, puis internet et le permis DET.
3. Calculez la part nette d'une nuit à votre prix moyen : prix ÷ 1,05 × 0,645 si vous êtes non-résident.
4. Divisez vos charges fixes annuelles par cette part nette : vous obtenez votre plancher en nuits.
5. Si vous louez à l'année, ajoutez votre loyer net de service charge aux charges fixes et refaites la division : vous obtenez le seuil d'équivalence avec votre bail.

Ce que fait Flatlab

Flatlab a été fondée à Dubaï en 2019. À Dubaï, nous gérons le permis DET, diffusons votre bien sur Airbnb, Booking, Bayut et Dubizzle, et ajustons les prix en temps réel à partir des données du marché. Nous facturons 20 % tout inclus : le ménage, le linge et les consommables sont inclus. Vous recevez un relevé mensuel ligne par ligne, et le mandat est résiliable à 3 mois. Notre estimation part de votre tour, de votre surface et de votre loyer actuel, et la projection est sourcée sur notre portefeuille Dubaï.

Foire aux questions

Quel taux d'occupation faut-il pour être rentable à Dubai Marina ?

Pour couvrir les charges fixes d'un 1-bedroom de 800 pi² non-résident, il faut 17 % d'occupation à 700 AED la nuit et 22 % à 550 AED. Pour un 2-bedroom de 1 150 pi², 24 % à 700 AED et 15 % à 1 100 AED. AirROI mesure 41,1 % d'occupation moyenne à la Marina.

Combien coûte la service charge à Dubai Marina ?

Selon les fiches d'immeubles de Bayut, qui reprennent l'index de la Dubai Land Department, de 13,09 AED par pi² et par an à Marina View Tower à 23,29 AED à Marina Promenade. Pour un 1-bedroom de 800 pi², l'écart dépasse 8 000 AED par an.

Courte durée ou bail annuel à Dubaï : à partir de combien de nuits la courte durée rapporte-t-elle plus ?

Avec le loyer moyen annoncé par Bayut pour un 1-bedroom à la Marina (103 000 AED), il faut 236 nuits à 808 AED ou 174 nuits à 1 100 AED pour égaler le bail. Le calcul dépend de votre loyer réel et de votre service charge.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal professionnel.