Location courte durée ou longue durée à Dubaï : Airbnb et bail annuel comparés sur 12 mois

Sur 12 mois, un 1-bedroom de Dubai Marina loué à l'année laisse environ 79 000 à 81 000 AED après charges, contre 22 000 à 115 000 AED en location courte durée gérée selon nos trois scénarios. Pour dépasser le bail annuel, la courte durée doit encaisser environ 172 000 à 176 000 AED bruts par an.

Combien rapporte un bail annuel pour un 1-bedroom à Dubai Marina en 2026 ?

Choisir entre location courte durée ou longue durée à Dubaï commence par le loyer annuel réel de votre bien. Deux portails publient des moyennes pour les 1-bedroom de Dubai Marina, avec deux méthodes différentes.

• Property Finder, contrats signés : 101 015 AED par an en moyenne pour les nouveaux baux, 94 073 AED pour les baux renouvelés (données consultées le 3 octobre 2026).
• Bayut, rapport du premier semestre 2026 : 103 000 AED par an pour un 1-bedroom à la Marina. Ce chiffre porte sur les prix affichés dans les annonces, après exclusion des valeurs extrêmes.

Les deux sources convergent autour de 100 000 AED pour un nouveau bail. Les renouvellements se louent 7 % moins cher en moyenne. Au renouvellement, la hausse de loyer est plafonnée par le décret 43 de 2013, selon l'écart entre votre loyer et l'indice locatif de la Dubai Land Department.

• Loyer jusqu'à 10 % sous l'indice : aucune hausse.
• De 11 à 20 % sous l'indice : 5 % maximum.
• De 21 à 30 % : 10 %. De 31 à 40 % : 15 %. Plus de 40 % : 20 %.

La hausse se notifie au moins 90 jours avant l'échéance du bail. Depuis janvier 2025, l'indice de référence est le Smart Rental Index de la Dubai Land Department, calculé immeuble par immeuble.

Qui paie quoi dans un bail annuel à Dubaï

Dans un bail annuel, une large part des charges passe au locataire. Le propriétaire conserve la service charge de l'immeuble et l'entretien.

• Service charge (les charges de copropriété annuelles, facturées au pied carré) : à votre charge, quelle que soit l'option. Le montant de votre tour figure sur l'index de la Dubai Land Department.
• DEWA (électricité, eau, climatisation) : le locataire ouvre son compte et paie ses factures. La taxe d'habitation de la municipalité, 5 % du loyer annuel enregistré, est ajoutée à ses factures DEWA en 12 mensualités.
• Ejari (l'enregistrement obligatoire du bail auprès de la Dubai Land Department) : l'enregistrement incombe au propriétaire, les frais au locataire sauf clause contraire. Comptez 177,75 AED en ligne ou environ 220 AED dans un centre agréé.
• Entretien : sauf accord contraire, la loi 26 de 2007 met à votre charge les travaux et les réparations qui gênent l'usage du bien par le locataire.

En courte durée, toutes ces charges restent les vôtres, et s'y ajoutent la TVA, les frais de plateforme, la commission de gestion, internet et le permis holiday home. Le détail ligne par ligne figure dans notre calcul pour un 1-bedroom à la Marina.

Location courte durée ou longue durée à Dubaï : le tableau sur 12 mois, charges incluses

Le tableau compare un même 1-bedroom de 800 pi² à Dubai Marina, service charge de 16 AED par pi². Côté bail annuel, deux cas : un renouvellement sans vacance, et un nouveau locataire trouvé après un mois vide. Côté courte durée, les trois scénarios de notre calcul de référence, pour un propriétaire non-résident, toutes les réservations passées par Airbnb, commission de gestion de 20 %.

• Bail renouvelé : loyer moyen des renouvellements Property Finder, bail géré par vous-même. Si vous déléguez la gestion du bail, déduisez les honoraires de votre gestionnaire.
• Nouveau bail : loyer moyen des nouveaux contrats Property Finder sur 11 mois, plus un mois de factures DEWA pendant la vacance (750 AED, la moyenne mensuelle retenue en courte durée).
• Ejari : compté à votre charge pour afficher le plancher, alors que la loi le met au locataire sauf clause contraire.
• Courte durée : scénario bas à 550 AED la nuit et 40 % d'occupation (la part des nuits réservées), central à 700 AED et 55 %, haut à 900 AED et 70 %. Le ménage est payé par le voyageur et n'entre pas dans le calcul.
• Permis DET : 370 AED pour un studio ou un 1-bedroom. Le plan de soutien de Dubaï du 21 mai 2026 annonce une exemption des frais de permis, avec un calendrier fixé par chaque administration.
• TVA sur le loyer annuel : le tableau n'en retient aucune. Faites confirmer le traitement TVA de votre bail par votre conseiller.

Les deux colonnes partagent les mêmes exclusions : ameublement, assurance, entretien lourd, mensualités de crédit et impôt. Un bail annuel peut se signer vide. La courte durée exige un bien meublé et équipé, un coût initial que le tableau ne compte pas.

Quel revenu brut en courte durée pour égaler un bail annuel à Dubai Marina ?

Après TVA, frais de plateforme et commission, chaque dirham brut encaissé en courte durée laisse environ 0,61 AED. Il faut ensuite couvrir 26 838 AED de charges fixes par an. Pour égaler un bail annuel net de 79 000 à 81 000 AED, la courte durée doit donc encaisser 172 000 à 176 000 AED bruts sur 12 mois.

• À 700 AED la nuit : environ 246 à 251 nuits louées, soit 67 à 69 % d'occupation.
• À 900 AED la nuit : environ 191 à 195 nuits louées, soit 52 à 53 % d'occupation.

Les données de marché situent ce seuil. Selon AirROI, d'août 2025 à juillet 2026, l'occupation moyenne des annonces de la Marina est de 41,1 %, et 27,3 % de juin à août. Le revenu annuel médian observé est d'environ 107 000 AED, et le quartile supérieur dépasse 173 000 AED. Le seuil de 172 000 à 176 000 AED se situe donc au niveau du quartile supérieur des annonces de la Marina. Le nombre de nuits nécessaire pour couvrir les seules charges fixes est calculé dans le seuil de nuits à la Marina.

1. Relevez le loyer de votre bail en cours, ou le loyer moyen des nouveaux contrats de votre tour.
2. Retirez la service charge de votre tour et les frais que vous payez en tant que bailleur : vous obtenez votre net en bail annuel.
3. Ajoutez à ce net les charges fixes d'une exploitation en courte durée : service charge, DEWA sur 12 mois, internet, permis DET.
4. Divisez le total par la part de chaque dirham brut qui vous reste après TVA, frais de plateforme et commission : vous obtenez le revenu brut à atteindre.

Passer d'un bail annuel à la courte durée : ce que dit la loi de Dubaï

Un bail annuel en cours se poursuit à son échéance, sauf motif prévu par la loi. L'article 25 de la loi 26 de 2007, modifié par la loi 33 de 2008, liste quatre motifs d'éviction à l'échéance : démolition ou reconstruction, rénovation lourde attestée par la municipalité, reprise pour usage personnel ou d'un parent au premier degré, vente du bien. Chaque motif exige un préavis de 12 mois, signifié par notaire ou par courrier recommandé.

• La mise en location courte durée ne figure pas parmi ces quatre motifs. Le passage dépend donc, en pratique, du départ du locataire.
• Un locataire qui veut lui-même louer le bien en courte durée doit disposer du droit de sous-louer dans son bail et obtenir son propre permis DET.
• Le bien doit ensuite être enregistré comme holiday home auprès du Department of Economy and Tourism. Les étapes sont décrites dans le parcours du permis DET et dans le cadre légal à Dubaï.

Le calendrier compte autant que le calcul. Le préavis de 12 mois, puis l'ameublement et la mise en ligne, repoussent les premiers revenus de courte durée d'au moins une saison.

Ce que fait Flatlab

Flatlab a été fondée à Dubaï en 2019. À Dubaï, nous gérons le permis DET, diffusons votre bien sur Airbnb, Booking, Bayut et Dubizzle, et facturons 20 % tout inclus, ménage et linge compris. Vous recevez un relevé mensuel ligne par ligne, et le mandat est résiliable à 3 mois. Notre estimation vous remet une projection nette sur 12 mois, à mettre face au loyer de votre bail actuel.

Foire aux questions

Airbnb ou bail annuel à Dubaï : lequel rapporte le plus ?

Pour un 1-bedroom de 800 pi² à Dubai Marina, le bail annuel laisse environ 79 000 à 81 000 AED nets sur 12 mois. La courte durée gérée laisse de 22 000 à 115 000 AED selon le scénario, et dépasse le bail annuel au-delà d'environ 172 000 à 176 000 AED de revenu brut.

Quel est le loyer annuel d'un 1-bedroom à Dubai Marina ?

Property Finder relève 101 015 AED en moyenne pour les nouveaux contrats et 94 073 AED pour les renouvellements. Le rapport Bayut du premier semestre 2026 donne 103 000 AED, sur la base des prix affichés.

Mon locataire peut-il sous-louer mon appartement sur Airbnb à Dubaï ?

Seulement si son bail lui donne le droit de sous-louer, et avec un permis holiday home délivré par le Department of Economy and Tourism.

Combien de temps faut-il pour récupérer un bien loué à Dubaï ?

À l'échéance, le préavis est de 12 mois, par notaire ou courrier recommandé, et uniquement pour l'un des quatre motifs prévus par la loi : démolition, rénovation lourde, usage personnel ou familial, vente.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal professionnel.