Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir pour votre location meublée en 2026 ?

Micro-BIC ou régime réel : depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes. Dans trois de nos quatre cas chiffrés, le régime réel ramène la base imposable entre 0 et 2 700 €, contre 8 400 à 11 400 € au micro-BIC. Le quatrième cas, un studio classé revendu après six ans, donne l'avantage au micro-BIC.

Micro-BIC ou régime réel : ce que la loi Le Meur a changé pour une location meublée

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 (loi n° 2024-1039, article 7) a réduit l'avantage fiscal des meublés de tourisme à partir des revenus perçus en 2025. Au micro-BIC, l'administration retire un abattement forfaitaire de vos recettes et impose le reste. Aucune charge réelle n'est déduite : l'abattement les représente toutes. Le régime réel impose la différence entre vos recettes et vos charges effectives, amortissement compris.

• Assiette : le plafond porte sur les recettes totales encaissées, loyers et charges refacturées compris.
• Dépassement : si c'est la 1re ou la 2e année que vos recettes dépassent le plafond, le micro-BIC s'applique encore une année. Au-delà, le régime réel s'impose.
• Meublé de tourisme classé : le classement est une démarche facultative, de 1 à 5 étoiles, valable cinq ans. Il ne change rien aux autres obligations (enregistrement, changement d'usage, plafond de nuits).

Les règles non fiscales de la loi Le Meur, région par région, sont résumées sur notre page cadre légal par région.

Comment se calcule le régime réel d'une location meublée, amortissement compris

Au régime réel, vous déduisez de vos recettes les charges supportées dans l'intérêt de la location : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion, honoraires comptables. Vous déduisez aussi l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement et des meubles, comme s'ils perdaient de la valeur avec l'usage. Un logement de 176 000 € (hors terrain) amorti sur 30 ans donne 5 867 € de charge déductible par an, sans dépense en trésorerie.

• Le terrain ne s'amortit pas : vous ventilez le prix entre terrain et construction, sous votre responsabilité. L'acte notarié donne en principe cette répartition.
• L'amortissement ne crée pas de déficit : il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges (article 39 C du code général des impôts). La part non déduite est reportée sur les années suivantes, dans la même limite.
• Déficit hors amortissement : si vos charges dépassent vos recettes, le déficit s'impute sur vos revenus de location meublée non professionnelle de l'année et des 10 années suivantes.
• Obligations : comptabilité conforme, déclaration n° 2031 et ses annexes avant le 2e jour ouvré de mai, résultat reporté en case 5NA de votre déclaration de revenus.
• Option : sous les plafonds, le réel se choisit avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente. L'option se reconduit ensuite chaque année.

Quatre cas chiffrés : micro-BIC ou régime réel

Hypothèses communes, à adapter à votre dossier :

• Foyer imposé dans la tranche à 30 %, avec des salaires supérieurs aux recettes locatives : vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP).
• Prélèvements sociaux de 18,6 % sur le revenu de location meublée. Chaque 1 000 € de base imposable coûte donc 486 €.
• Terrain : 20 % du prix du logement. Construction amortie sur 30 ans, meubles sur 7 ans.
• Gestion déléguée à 20 % des recettes, ménage inclus (cas 1 à 3). Comptabilité : 600 € par an au réel.
• Montants illustratifs, arrondis à l'euro. Ils ne décrivent aucun bien réel.

Cas 1 : studio à Nice, meublé de tourisme non classé, 12 000 € de recettes

Charges : gestion 2 400 €, copropriété 1 500 €, taxe foncière 900 €, énergie et internet 900 €, comptabilité 600 €, assurance 200 €. Il reste 5 500 € pour absorber l'amortissement de 6 867 € (5 867 € de construction, 1 000 € de meubles). La base tombe à 0 € et 1 367 € sont reportés. Au micro-BIC à 30 %, la base serait de 8 400 €.

Cas 2 : T2 à Nice, 22 000 € de recettes deux années de suite

Au-delà de 15 000 € deux années de suite, le micro-BIC des meublés non classés n'est plus ouvert. Le classement rouvre le micro-BIC à 50 %, soit 11 000 € de base. Le réel donne 2 688 € : 22 000 € de recettes, moins 9 350 € de charges (gestion 4 400 €, copropriété 1 800 €, énergie 1 200 €, taxe foncière 1 100 €, comptabilité 600 €, assurance 250 €), moins 9 962 € d'amortissement. Attention au seuil de 23 000 € : au-delà, un loueur de meublé de tourisme doit s'affilier au régime des travailleurs indépendants, même s'il reste non professionnel fiscalement.

Cas 3 : T2 à Paris en bail mobilité, acheté à crédit

Le bail mobilité relève de la location meublée longue durée : 50 % d'abattement au micro-BIC, soit 11 400 € de base. Au réel, les intérêts d'emprunt (9 000 € dans l'hypothèse) et les autres charges laissent 4 690 € pour l'amortissement. La base est nulle et 7 939 € d'amortissement s'ajoutent au stock reporté, utile les années où les intérêts baissent. Les règles parisiennes de la courte durée sont détaillées dans la loi Le Meur à Paris.

Cas 4 : studio classé à Menton, peu de charges, revente prévue après six ans

Charges : ménage et linge confiés à un prestataire 1 600 €, copropriété 1 200 €, énergie 900 €, taxe foncière 700 €, comptabilité 600 €, assurance 200 €. Le réel gagne 1 633 € de base par an, soit 794 € d'impôt. Ce gain annuel se compare au coût de la revente, calculé dans la section suivante.

Revente d'un bien LMNP au réel : la réintégration des amortissements dans la plus-value

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, article 84), les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value immobilière, avant l'abattement pour durée de détention. Au micro-BIC, rien n'est réintégré. Certains biens en résidences-services (étudiants, seniors, personnes handicapées) sont exclus de la mesure. La plus-value reste imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération après 22 ans de détention pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Calcul pour le cas 4, vendu au même prix dans les deux régimes, après six ans de détention :

1. Amortissement de la construction déduit en six ans : 88 000 € ÷ 30 × 6 = 17 600 €, ajoutés à la plus-value.
2. Impôt sur le revenu : abattement de 6 % pour la 6e année, soit 17 600 € × 94 % × 19 % = 3 143 €.
3. Prélèvements sociaux : abattement de 1,65 %, soit 17 600 € × 98,35 % × 17,2 % = 2 977 €.
4. Coût de la revente au réel : 6 120 €, hors surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €.
5. Gain cumulé du réel sur six ans : 794 € × 6 = 4 764 €.
6. Bilan : le micro-BIC laisse 1 356 € de plus au propriétaire du cas 4.

Pour les cas 1 à 3, le gain annuel du réel (4 040 à 5 540 €) couvre largement la réintégration. L'écart se resserre quand la base imposable au micro-BIC est déjà faible, ou quand la revente est proche.

Micro-BIC ou régime réel : la méthode pour décider en six étapes

1. Classez votre location : meublé de tourisme non classé, classé, ou longue durée (bail meublé, bail mobilité).
2. Relevez vos recettes des deux dernières années et comparez-les au plafond de la catégorie.
3. Listez vos charges réelles sur 12 mois, à partir de vos relevés de gestion, de copropriété et de prêt.
4. Calculez l'amortissement : prix hors terrain divisé par la durée retenue, meubles à part.
5. Comparez les deux bases, puis multipliez l'écart par votre taux d'imposition plus 18,6 %.
6. Intégrez votre horizon de revente : amortissement de la construction multiplié par le nombre d'années, à confronter au gain cumulé.

La fourchette de recettes à retenir pour l'étape 2 peut s'estimer avec la méthode de notre article combien rapporte un bien en courte durée. À Nice, le choix entre séjours touristiques et bail mobilité change aussi la catégorie fiscale : voir les 120 jours et le bail mobilité à Nice.

Ce que fait Flatlab

Nous gérons des biens à Paris, à Nice et sur la Côte d'Azur, en courte durée et en bail mobilité. Notre tarif est de 20 % tout inclus : ménage, linge, maintenance et diffusion sont compris, mandat résiliable à 3 mois. Chaque euro encaissé et chaque dépense engagée figurent dans un reporting mensuel détaillé, la base des charges que votre comptable déduit au régime réel. Le détail de l'offre est sur la page gestion pour les propriétaires.

Foire aux questions

Quel abattement pour un meublé de tourisme non classé en 2026 ?

30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles. Ce plafond est inchangé pour les revenus 2026, alors que celui des meublés classés et de la longue durée passe à 83 600 €.

Quand opter pour le régime réel en LMNP ?

Avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente. Pour les revenus 2027, l'option se prend donc avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus 2026, au printemps 2027.

L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit ?

Non. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges. L'excédent est reporté sur les années suivantes, dans la même limite.

Le classement en meublé de tourisme vaut-il la peine ?

Au micro-BIC, il fait passer l'abattement de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 77 700 € (83 600 € pour 2026). Au régime réel, il ne change pas la base imposable.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil fiscal professionnel. Les montants des quatre cas sont illustratifs : faites valider votre calcul par un expert-comptable avant d'exercer l'option.