Location courte durée à Nice : 90 jours, 120 jours, et quand passer au bail mobilité ?

Location courte durée à Nice : le plafond de 90 jours pour une résidence principale a été appliqué du 1er janvier au 31 août 2026, puis relevé à 120 jours par année civile à partir du 1er septembre 2026. Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, la limite est ailleurs : autorisation de changement d'usage dès la première nuit, ou bail mobilité de 1 à 10 mois.

Location courte durée à Nice : 90 jours ou 120 jours en 2026 ?

La question des 90 jours à Nice vient de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (loi n° 2024-1039). Elle permet à une commune d'abaisser, par une délibération motivée, la durée maximale de location d'une résidence principale en meublé de tourisme, de 120 jours jusqu'à 90 jours par année civile. Les dates à retenir pour Nice :

• 23 mai 2025 : le conseil municipal vote la délibération n° 1.6, qui abaisse le plafond de 120 à 90 jours au cours d'une même année civile, avec entrée en vigueur au 1er janvier 2026.
• 19 juin 2026 : le conseil municipal vote la délibération n° 5.2, qui porte le plafond à 120 jours au lieu de 90 jours.
• 1er septembre 2026 : le portail de la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d'Azur annonce l'application des 120 jours par année civile à partir de cette date.

La même délibération du 19 juin 2026 demande à la Métropole de préparer une nouvelle réglementation pour le 1er janvier 2027. Le plafond de Nice a donc changé deux fois en 18 mois. Une page publiée avant septembre 2026 qui annonce 90 jours décrit une règle qui ne s'applique plus. Le détail par commune de la Côte est sur notre page cadre légal sur la Côte d'Azur.

Qui est concerné par le plafond de la résidence principale à Nice ?

Le plafond ne vise que la résidence principale, c'est-à-dire le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Les nuits louées aux voyageurs ne comptent pas comme des mois d'occupation.

• Jusqu'à 120 jours par an : le règlement des changements d'usage de Nice (22 juin 2026) dispense la résidence principale d'autorisation. L'enregistrement du meublé et la taxe de séjour restent obligatoires.
• Au-delà de 120 jours : le logement perd son statut de résidence principale. Il relève alors du régime de la résidence secondaire.
• Plateformes : le code du tourisme leur impose de bloquer la location d'une résidence principale au-delà du plafond.
• Amende en cas de dépassement : l'article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit une amende civile de 15 000 € maximum par meublé, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026 (10 000 € auparavant). Service-public.gouv.fr annonce le téléservice national d'enregistrement pour le quatrième trimestre 2026.

Résidence secondaire à Nice : l'autorisation de changement d'usage dès la première nuit

Pour un logement que vous n'occupez pas huit mois par an, le plafond de 90 ou 120 jours ne s'applique pas. Le règlement métropolitain du 22 juin 2026 est explicite : « L'autorisation de changement d'usage pour les résidences secondaires est obligatoire dès la première nuitée. » Le changement d'usage est l'autorisation du maire de transformer un logement d'habitation en meublé de tourisme.

• Autorisation temporaire : une seule par propriétaire, nominative, d'une durée de 5 ans non renouvelable.
• Quotas : dans quatre secteurs (Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville, Ouest), 691 autorisations au maximum pour 2026, sur des dossiers déposés en ligne du 1er septembre au 31 décembre 2026.
• Compensation : obligatoire dès le 2e logement d'un même propriétaire ou à l'issue des 5 ans. Elle consiste à transformer en habitation un local qui avait un autre usage.
• Sociétés commerciales : soumises à compensation dès le 1er logement.

Le dépôt de dossiers dans les zones à quotas a été suspendu début 2026, après une ordonnance du tribunal administratif de Nice du 29 janvier 2026 sur le mode de calcul des quotas. La délibération du 19 juin 2026 en tient compte.

Bail mobilité à Nice : durée, locataires éligibles, dépôt de garantie

Le bail mobilité est un bail de location meublée régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire y élit domicile : le logement n'est donc pas un meublé de tourisme, comme le rappelle le guide du ministère. Le règlement de Nice range d'ailleurs les logements loués en bail mobilité parmi les locaux d'habitation. Un logement loué uniquement en bail mobilité ne demande pas d'autorisation de changement d'usage et n'entre pas dans le plafond des 120 jours.

Les règles du bail mobilité, d'après service-public.gouv.fr :

1. Durée : 1 mois minimum, 10 mois maximum. Le bail peut être modifié une fois par avenant, sans dépasser 10 mois au total. Il n'est ni renouvelable ni reconductible.
2. Locataire : en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Il justifie sa situation par un document.
3. Garanties : le dépôt de garantie est interdit. Une caution est autorisée, et le locataire peut recourir à la garantie Visale.
4. Loyer : non révisable en cours de bail. Les charges sont payées sous forme de forfait.
5. Contrat : écrit, avec la durée, le motif du locataire et la mention du titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. Sans ces trois mentions, le bail mobilité ne s'applique pas.
6. Logement : décent et meublé selon la liste légale (literie, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires).
7. Suite : si le même locataire signe un nouveau bail pour le même logement, ce bail est obligatoirement un bail d'habitation classique.

Alterner l'été touristique et le bail mobilité à Nice : ce qui est autorisé

Le schéma le plus courant pour un bien non occupé à Nice combine des séjours courts en haute saison et un bail mobilité le reste de l'année. Pour une résidence secondaire, la partie touristique reste soumise au changement d'usage. La page de la Métropole le précise pour un logement loué à des étudiants (baux de plus de 90 jours) et en saisonnier le reste de l'année : le propriétaire doit obtenir une autorisation temporaire préalable.

• Résidence principale : jusqu'à 120 jours de meublé de tourisme par an, sans autorisation, tant que vous occupez le logement au moins huit mois.
• Résidence secondaire, bail mobilité seul : aucune autorisation de changement d'usage.
• Résidence secondaire, été touristique et bail mobilité : autorisation temporaire de 5 ans, ou compensation, pour la partie touristique.
• Dispositif de location mixte : la Métropole prévoit une autorisation dérogatoire pour 3 mois d'été touristique, si le logement est loué 5 à 6 mois par an à un étudiant allocataire CAF, avec un loyer plafonné et une convention signée avec le CROUS.

Vérifiez aussi le règlement de copropriété : il peut interdire la location de courte durée. Le bail mobilité produit des revenus de location meublée, dont l'imposition est traitée dans notre article micro-BIC ou régime réel. Le remplissage des mois d'hiver est détaillé dans Nice hors saison en moyenne durée. Pour comparer avec la capitale, voir la loi Le Meur à Paris.

Ce que fait Flatlab

Nous gérons des biens à Nice et sur la Côte d'Azur. Hors haute saison, nous basculons en bail mobilité de 1 à 10 mois. Notre pôle juridique tient chaque dossier à jour de sa réglementation, et chaque estimation est accompagnée d'un audit loi Le Meur. Le tarif est de 20 % tout inclus, mandat résiliable à 3 mois. Le détail de notre présence à Nice est sur la page gestion sur la Côte d'Azur.

Foire aux questions

Le plafond de 90 jours s'applique-t-il encore à Nice ?

Le plafond de 90 jours a été appliqué du 1er janvier au 31 août 2026. Depuis le 1er septembre 2026, la résidence principale peut être louée 120 jours par année civile. La Métropole prépare une nouvelle réglementation pour le 1er janvier 2027.

Faut-il une autorisation de changement d'usage pour un bail mobilité à Nice ?

Non, pour un logement loué uniquement en bail mobilité. Le locataire y élit domicile et le logement reste à usage d'habitation. L'autorisation redevient nécessaire si une résidence secondaire accueille aussi des séjours touristiques.

Peut-on demander un dépôt de garantie en bail mobilité ?

Non. Le bail doit même indiquer que le propriétaire a interdiction d'en demander un. Une caution est autorisée, y compris par la garantie Visale.

La loi Le Meur fixe-t-elle 90 jours dans toutes les grandes villes ?

Non. La règle nationale reste 120 jours pour une résidence principale. Chaque commune peut fixer une durée comprise entre 90 et 119 jours par délibération motivée.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal professionnel. La réglementation de Nice évolue : vérifiez la règle en vigueur auprès de la Ville et de la Métropole avant toute mise en location.