Location moyenne durée à Nice : comment louer votre bien hors saison, d'octobre à mars ?

Location moyenne durée à Nice : d'octobre à mars, le taux d'occupation des hôtels niçois tombe à 58 % en moyenne, contre 91 % de juin à septembre. Cette période correspond à une demande locale d'étudiants, d'internes en médecine et de salariés en mission, qui se loge au mois, en bail mobilité ou en bail meublé étudiant de 9 mois.

Nice hors saison : quelle baisse de demande touristique entre octobre et mars ?

Les chiffres publiés par Nice Côte d'Azur Tourisme pour 2025 mesurent l'écart entre les deux saisons dans les hôtels de la ville :

• Été 2025 : 91 % de taux d'occupation (la part des chambres vendues) en moyenne de juin à septembre.
• Hiver : 58 % en moyenne sur décembre et janvier à mars, un niveau stable par rapport à 2024.
• Février 2025 : 60,8 % pour Nice Ville, avec un prix moyen de 98,2 € HT par chambre, d'après le baromètre mensuel MKG du comité régional du tourisme. Février est pourtant le mois du Carnaval.

Les meublés de tourisme de Nice affichent un taux d'occupation de 49 % en moyenne sur l'année 2024, contre 72 % pour les hôtels de la ville (chiffres clés 2024 de la Métropole Nice Côte d'Azur). Un logement loué à la nuit reste donc vide environ une nuit sur deux sur l'année. Ce creux vient s'ajouter aux limites légales de la courte durée à Nice (120 jours pour une résidence principale depuis le 1er septembre 2026, selon le règlement métropolitain du changement d'usage, autorisation de changement d'usage dès la première nuit pour une résidence secondaire), détaillées dans notre article Nice, 90 jours et bail mobilité.

Qui loue à Nice d'octobre à mars : la demande de moyenne durée

La location moyenne durée désigne une location meublée de 1 à 10 mois à une personne qui s'installe à Nice pour une raison précise. Quatre sources de demande sont documentées.

Les étudiants

Université Côte d'Azur compte 35 000 étudiants et plus de 100 nationalités, répartis sur 11 campus, dont Valrose, Carlone, Saint Jean d'Angely, Trotabas et Pasteur à Nice. L'année universitaire couvre exactement la basse saison touristique. Un étudiant en stage ou en échange d'un semestre a besoin d'un logement pour la durée de ce semestre.

Les internes et les soignants

Le CHU de Nice emploie 9 000 professionnels. Les internes en médecine, en pharmacie et en odontologie changent de stage tous les six mois : semestre d'hiver de novembre à avril, semestre d'été de mai à octobre (ARS Provence-Alpes-Côte d'Azur). Pour le semestre d'hiver 2026, la prise de fonction est fixée au lundi 2 novembre 2026, jusqu'au 2 mai 2027. Les choix de stage des internes en médecine de la subdivision de Nice ont lieu fin septembre. Un interne affecté à Nice pour six mois cherche donc un logement en octobre, pour une durée connue d'avance.

Les mutations et missions professionnelles

La technopole de Sophia Antipolis, dans les Alpes-Maritimes, réunit 2 650 entreprises et 44 500 emplois, selon le site officiel de la technopole. Les salariés en mutation, en période d'essai ou en mission de quelques mois sont éligibles au bail mobilité, quelle que soit la saison.

Les congrès et voyages d'affaires

Le budget quotidien des visiteurs venus pour affaires dans la Métropole atteint 147 € en 2024, en hausse de 32 % sur un an. Ces séjours durent quelques nuits : ils relèvent de la courte durée et des règles du meublé de tourisme. Ils remplissent des semaines isolées, et ne couvrent jamais un hiver entier.

Bail mobilité ou bail meublé étudiant de 9 mois : quel format pour louer à Nice hors saison ?

Les deux formats sont des locations d'habitation. Le locataire y établit sa résidence, le logement ne devient pas un meublé de tourisme, et le plafond de 120 jours ne s'applique pas. Le bail meublé d'un an figure dans le tableau pour comparaison, car c'est le format habituel du bailleur longue durée.

• Bail mobilité : le format des internes, des stagiaires et des salariés en mission. Sa durée s'ajuste au semestre ou à la mission. La règle du non-renouvellement vise le même locataire dans le même logement.
• Bail meublé étudiant de 9 mois : il couvre une année universitaire, de septembre à mai par exemple, et libère le logement pour l'été sans congé à délivrer.

Les revenus de ces deux baux sont des revenus de location meublée. Leur imposition est traitée dans notre article micro-BIC ou régime réel.

Calendrier d'une année type de location moyenne durée à Nice

Deux situations sont présentées. Dans la première, le logement n'a pas d'autorisation de changement d'usage : il n'accueille que des baux d'habitation. Dans la seconde, le propriétaire d'une résidence secondaire a obtenu cette autorisation et réserve l'été à la courte durée.

Dans les deux cas, aucun mois d'hiver ne dépend de la demande touristique. Les dates de semestre des internes sont fixées au niveau national ; celles de l'année universitaire varient selon les formations. La Métropole prévoit aussi un dispositif de location mixte avec le CROUS, réservé aux étudiants allocataires, dont les conditions sont présentées dans l'article sur le plafond de Nice.

Ce que la location moyenne durée demande au propriétaire niçois

Pour un bailleur longue durée, la moyenne durée remplace un locataire unique par deux ou trois locataires par an. Chaque entrée implique un état des lieux, une vérification de dossier et parfois quelques jours de vacance. Les étapes à vérifier avant la première annonce :

1. Statut du logement : résidence principale, résidence secondaire, autorisation obtenue ou non. Le détail par commune est sur notre page cadre légal sur la Côte d'Azur.
2. Règlement de copropriété : il peut encadrer la location de courte durée. Les baux d'habitation restent un usage d'habitation.
3. Performance énergétique : un logement loué en bail d'habitation ou en bail mobilité doit être classé de A à F au diagnostic de performance énergétique (DPE) jusqu'en 2027, puis de A à E à partir de 2028.
4. Mobilier : la liste légale du meublé (literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires).
5. Justificatif du locataire : en bail mobilité, le motif (études, stage, mutation, mission) est écrit dans le contrat. Sans lui, le bail est requalifié en bail classique.
6. Garantie : sans dépôt de garantie en bail mobilité, la garantie Visale ou une caution couvre les impayés.
7. Calendrier : l'annonce doit être en ligne avant la fin septembre pour toucher les internes du semestre de novembre.

Pour comparer ce calendrier à un bail annuel, partez de la méthode de notre article estimer ce que rapporte un bien et ajoutez un mois de vacance par changement de locataire dans le scénario bas.

Ce que fait Flatlab

Nous gérons 17 biens à Dubaï, Nice, Paris et en Tunisie. À Nice, hors haute saison, nous basculons en bail mobilité de 1 à 10 mois. En moins de 24h, un conseiller remet une projection détaillée, sourcée sur notre portefeuille Nice, accompagnée d'un audit loi Le Meur. Le tarif est de 20 % tout inclus, mandat résiliable à 3 mois. Le détail de notre présence est sur la page gestion sur la Côte d'Azur.

Foire aux questions

Un bail mobilité compte-t-il dans les 120 jours de location saisonnière à Nice ?

Non. Le bail mobilité est une location d'habitation : le locataire y établit sa résidence. Le plafond de 120 jours ne vise que la location en meublé de tourisme d'une résidence principale.

Peut-on enchaîner deux baux mobilité dans le même logement ?

Oui, avec deux locataires différents. Avec le même locataire, un nouveau bail pour le même logement est obligatoirement un bail d'habitation classique.

Un bail meublé étudiant de 9 mois se renouvelle-t-il ?

Non. Il prend fin à son terme sans que les parties aient à donner congé. Pour continuer, il faut signer un nouveau bail.

Quand chercher un locataire pour louer à Nice en hiver ?

En septembre. Les internes choisissent leur stage fin septembre pour une prise de fonction début novembre, et la rentrée universitaire a lieu en septembre.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal professionnel. La réglementation de Nice évolue : vérifiez la règle en vigueur auprès de la Ville et de la Métropole avant toute mise en location.