Investir en location courte durée : Dubaï, Nice ou Tunis, quel marché pour votre prochain bien ?

Investir en location courte durée à Dubaï, Nice ou Tunis revient à choisir entre trois cadres : aucun plafond de nuits à Dubaï, 120 jours par an pour une résidence principale à Nice depuis le 1er septembre 2026, et un régime tunisien que les sources officielles consultées ne précisent pas pour un appartement entier. Sur la même source et la même période, le revenu annuel moyen par annonce va de 6 208 $ à Tunis à 20 441 $ à Dubaï.

Dubaï, Nice ou Tunis : le comparatif en un tableau

Le tableau rassemble, pour chaque marché, la règle en vigueur au 3 octobre 2026 et la dernière donnée publique disponible. Les indicateurs de location viennent tous d'AirROI, sur la même période (août 2025 à juillet 2026), pour rester comparables. L'ADR est le prix moyen payé par nuit réservée, le taux d'occupation la part des nuits disponibles réservées, et le RevPAR le revenu par nuit disponible.

Les montants restent dans la devise de chaque source. Les chiffres AirROI sont des moyennes de marché, mises à jour le 12 septembre 2026. Ils ne décrivent pas le revenu d'un bien précis et ne déduisent aucune charge.

Réglementation de la location courte durée : ce que chaque marché autorise pour un bien d'investissement

La question utile pour un investisseur porte sur le logement qu'il n'habite pas. Les trois marchés y répondent différemment.

• Dubaï : le décret n° 41 de 2013 ne fixe aucun nombre maximal de nuits. Chaque logement reçoit son propre permis holiday home, délivré par le DET (Department of Economy and Tourism), sans quota publié. Le permis se renouvelle tous les 3 à 12 mois.
• Nice : le plafond de 120 jours ne vise que la résidence principale. Une résidence secondaire demande une autorisation de changement d'usage dès la première nuit. Chaque propriétaire obtient une seule autorisation temporaire de 5 ans sans compensation. Dès le 2e logement, la compensation (transformer en habitation un local qui avait un autre usage) est obligatoire, et dès le 1er pour une société commerciale. La Métropole prépare une nouvelle réglementation pour le 1er janvier 2027.
• Tunis : le texte officiel consulté est l'arrêté du ministre du Tourisme du 29 juillet 2013 sur l'hébergement familial. Il vise un hôte qui vit avec ses clients, dans 5 chambres et pour 15 personnes au maximum. Nous n'avons pas trouvé de texte officiel accessible qui fixe le régime d'un appartement entier loué à la nuit. La proposition de loi n° 031/2025, déposée le 21 avril 2025 à l'Assemblée des représentants du peuple (ARP), soumettrait les meublés à un cahier des charges et à une autorisation préalable. Au 3 octobre 2026, elle est toujours à l'examen en commission.

Pour un multi-propriétaire, la règle niçoise de compensation dès le 2e logement pèse plus que le plafond de jours. Les trois cadres sont détaillés dans Dubaï sans plafond de nuits, Nice, 120 jours et bail mobilité et l'autorisation en Tunisie.

Prix d'achat au m² à Dubaï, Nice et Tunis : ce que publient les sources

Le prix d'achat fixe le dénominateur du rendement. Les trois marchés ne publient pas la même donnée.

• Nice : la base publique DVF (Demandes de valeurs foncières) recense les ventes enregistrées. En 2025, 7 367 appartements vendus à Nice affichent un prix moyen de 5 151 € par m², contre 5 038 € en 2024, soit une hausse de 2,3 %. Calcul Flatlab à partir des statistiques mensuelles DVF publiées sur data.gouv.fr.
• Dubaï : aucune source officielle accessible ne publie un prix moyen au m². Property Monitor, société privée de données, mesure une moyenne de marché de 1 673 AED par pied carré en décembre 2025. Bayut publie 2 111 AED par pied carré à Dubai Marina au 1er semestre 2026, calculés sur les prix affichés dans les annonces. ValuStrat mesure une hausse de 5,3 % sur un an des valeurs d'appartements en août 2026.
• Tunis : l'Institut national de la statistique (INS) publie un indice des prix calculé sur les ventes enregistrées. Il ne publie pas de prix au m². Au 4e trimestre 2025, l'indice des appartements progresse de 5,7 % sur un an, et celui de l'ensemble des biens bâtis du Grand Tunis de 2,9 %. Nous n'avons trouvé aucun prix au m² publié par une source officielle.

Un pied carré vaut 0,0929 m². Les conditions d'acquisition par un non-résident en Tunisie ne sont pas traitées ici : elles se vérifient auprès d'un notaire ou d'un avocat tunisien avant toute offre.

Occupation et saisonnalité : trois calendriers décalés

La donnée propre à un portefeuille sur les trois marchés est le calendrier. Selon AirROI, Dubaï atteint son pic en hiver, quand Nice et Tunis sont en basse saison.

• Dubaï : décembre est le mois le plus fort, avec 51,1 % d'occupation et 5 436 $ de revenu moyen par annonce. Juillet est le plus faible, à 25,1 % et 1 438 $.
• Nice : juin, août et septembre portent l'occupation à 61,0 % et le revenu mensuel moyen à 4 028 $. En janvier, février et novembre, il tombe à 1 555 $.
• Tunis : août est le mois le plus fort, avec 53,9 % d'occupation et 1 534 $. Février est le plus faible, à 29,5 % et 554 $.

Pour un propriétaire de deux biens, l'un à Dubaï et l'autre à Nice ou à Tunis, les mois creux de l'un tombent pendant les mois pleins de l'autre. Le revenu consolidé varie donc moins d'un mois à l'autre que celui de chaque bien pris seul. L'écart entre sources reste large : pour Dubaï, AirDNA publie 69 % d'occupation sur 12 mois à fin août 2026, contre 39,9 % chez AirROI. Comparez toujours des chiffres issus d'une même source.

Fiscalité de la location courte durée à Dubaï, en France et en Tunisie

Les grandes lignes de l'imposition dans le pays du bien, pour un particulier. Votre pays de résidence fiscale peut aussi imposer ces revenus.

• Émirats arabes unis : le portail officiel u.ae indique que les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes. La TVA de 5 % s'applique à la location courte durée. Un non-résident s'immatricule dès la première nuit louée, sans seuil. L'impôt sur les sociétés de 9 %, au-delà de 375 000 AED de bénéfice imposable, peut viser un particulier dont la location est traitée comme une activité commerciale.
• France : les recettes d'un meublé de tourisme relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En micro-BIC, l'abattement est de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, et de 50 % jusqu'à 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026) pour un meublé classé. Une location meublée de longue durée, dont le bail mobilité, bénéficie de 50 % jusqu'à 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026).
• Tunisie : nous n'avons pas pu vérifier dans une source officielle accessible le traitement fiscal des loyers de courte durée perçus par un particulier non résident. Ce point demande l'avis d'un conseiller fiscal tunisien.

Quel marché pour quel profil d'investisseur

Aucun des trois marchés ne convient à tous les profils. Cinq critères permettent de trancher selon votre situation :

1. Le nombre de logements que vous louez déjà en France : à Nice, un 2e logement en meublé de tourisme impose la compensation. À Dubaï, chaque logement suit la même procédure de permis.
2. Le ticket d'entrée : comparez le prix d'achat réel du bien visé au revenu net attendu. Une moyenne au m² sert de repère : le prix de transaction se vérifie bien par bien.
3. Le revenu par nuit disponible : 112 $ à Dubaï, 89 $ à Nice, 27 $ à Tunis selon AirROI. Les charges fixes (copropriété, assurance, abonnements) se comparent à ce chiffre.
4. Le calendrier de votre portefeuille : un bien à Dubaï remplit l'hiver, un bien à Nice ou à Tunis remplit l'été.
5. Votre tolérance aux données manquantes : à Tunis, le prix au m², le régime d'un appartement entier et la fiscalité d'un non-résident restent à vérifier auprès de professionnels locaux.

Le rendement de chaque option se calcule avec le revenu net, après commission, frais de plateforme, taxes et charges, divisé par le prix d'acquisition réel. Une moyenne de marché ne remplace pas cette ligne.

Ce que fait Flatlab

Nous gérons 17 biens à Dubaï, Nice, Paris et en Tunisie. Le tarif est de 20 % tout inclus, ménage compris, mandat résiliable à 3 mois, avec un relevé mensuel ligne par ligne et une console propriétaire ouverte 24/7. Chaque estimation est sourcée sur notre portefeuille local : audit DET à Dubaï, audit loi Le Meur à Nice, guide des démarches locales en Tunisie. En Tunisie, le taux peut être dégressif selon le nombre de biens confiés. Notre présence à Tunis, La Marsa, Sidi Bou Saïd et Hammamet est décrite sur notre page gestion en Tunisie, et le cadre par région sur notre page conformité.

Foire aux questions

Vaut-il mieux investir à Dubaï ou en France en location courte durée ?

Cela dépend de votre situation. Dubaï ne plafonne pas les nuits et n'impose pas de compensation, mais exige un permis par logement et la TVA dès la première nuit pour un non-résident. À Nice, une résidence secondaire demande une autorisation de changement d'usage, puis une compensation dès le 2e logement.

Quel est le taux d'occupation Airbnb à Nice comparé à Dubaï ?

Selon AirROI, d'août 2025 à juillet 2026 : 45,7 % à Nice et 39,9 % à Dubaï. D'autres sources publient des taux plus élevés pour Dubaï, d'où l'intérêt de comparer avec une seule source.

La location courte durée est-elle encadrée en Tunisie ?

L'hébergement familial, où l'hôte vit avec ses clients, est encadré par un arrêté du 29 juillet 2013. Pour un appartement entier, nous n'avons pas trouvé de texte officiel accessible. Une proposition de loi sur les meublés est à l'examen en commission à l'ARP au 3 octobre 2026 : faites vérifier le régime par un professionnel local.

Quel est le prix au m² à Nice en 2025 ?

5 151 € en moyenne pour les appartements vendus en 2025, sur 7 367 ventes, selon notre calcul à partir des statistiques DVF. La moyenne varie fortement d'un quartier à l'autre.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal professionnel, en France, aux Émirats ou en Tunisie. Les réglementations évoluent : vérifiez la règle en vigueur auprès des autorités locales avant tout achat ou mise en location.