Location courte durée à Dubaï : y a-t-il un plafond de nuits comme à Paris et Nice ?

Location courte durée à Dubaï : aucun plafond de nuits par an. Le décret n° 41 de 2013 encadre l'activité par un permis délivré logement par logement, sans limiter le nombre de nuits. À Paris, une résidence principale est plafonnée à 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025 ; à Nice, à 120 jours depuis le 1er septembre 2026.

Y a-t-il un plafond de nuits pour la location courte durée à Dubaï ?

Non. Le texte de référence, le décret n° 41 de 2013 sur la location de holiday homes (logements meublés loués à la nuit), ne fixe aucun nombre maximal de nuits par an. Son article 8 prévoit au contraire que le titulaire de la licence loue le logement « à la journée, à la semaine, au mois ou à l'année ». La résolution n° 49 de 2014, qui fixe les frais et les amendes, ne contient pas non plus de plafond annuel.

Dubaï contrôle la location courte durée en amont, par trois leviers :

• La licence : personne ne peut exercer l'activité sans autorisation du DET (Department of Economy and Tourism, l'ancien DTCM), selon l'article 3 du décret.
• Le permis par logement : chaque logement loué en courte durée reçoit son propre permis holiday home, valable 3 à 12 mois puis renouvelé.
• Les obligations d'exploitation : assurance valable toute la durée de la licence, enregistrement des voyageurs dans le système électronique du DET, location du logement entier uniquement (article 8).

La France procède dans l'ordre inverse : elle limite le nombre de nuits d'une résidence principale et soumet le reste à une autorisation de changement d'usage.

Paris 90 jours, Nice 120 jours, Dubaï sans plafond : les trois cadres comparés

Le tableau compare les règles en vigueur au 3 octobre 2026. Les amendes françaises sont celles du guide du ministère de la Transition écologique (septembre 2025), qui date leur relèvement de mai 2026. Les amendes de Dubaï sont celles du décret n° 41 de 2013 et de la résolution n° 49 de 2014.

Deux points de vigilance. La Métropole Nice Côte d'Azur prépare une nouvelle réglementation pour le 1er janvier 2027. En France, le téléservice national d'enregistrement est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. Le cadre parisien complet est sur notre page conformité en Île-de-France.

Le plafond de 90 ou 120 jours concerne-t-il un logement d'investissement ?

Le plafond français vise la résidence principale : le logement occupé au moins huit mois par an. Un investisseur qui n'habite pas le bien relève d'un autre régime, celui du changement d'usage (l'autorisation du maire de transformer un logement en meublé de tourisme). Ce régime soumet l'activité elle-même à autorisation, quel que soit le nombre de nuits.

• Paris : une résidence secondaire louée en meublé de tourisme exige une compensation, c'est-à-dire la transformation en logement d'un local qui avait un autre usage (bureau, commerce).
• Nice : l'autorisation est obligatoire dès la première nuitée. Un propriétaire obtient une seule autorisation temporaire sans compensation, de 5 ans non renouvelable. Dans quatre secteurs, 691 autorisations au maximum sont ouvertes pour les dossiers déposés du 1er septembre au 31 décembre 2026.
• Dubaï : un logement d'investissement suit la même procédure qu'un logement occupé par son propriétaire. Le permis s'obtient par logement, sans quota publié et sans compensation.

Pour un propriétaire qui n'occupe pas son bien, la contrainte française principale est donc l'accès à l'autorisation. Les options légales à Nice, dont le bail mobilité (bail meublé de 1 à 10 mois), sont détaillées dans Nice, 120 jours et bail mobilité.

Combien de nuits louables avec et sans plafond : le calcul

Le calcul compare le nombre maximal de nuits vendables pour une résidence principale à Paris et à Nice, et pour un logement à Dubaï. Les hypothèses sont arbitraires et servent uniquement à isoler l'effet du plafond :

• Taux d'occupation (la part des nuits réservées) de 70 % pour Dubaï, appliqué aux 365 nuits de l'année. À Paris et à Nice, le plafond est supposé atteint.
• Prix moyen par nuit identique dans les trois villes, fixé à 100 unités de devise, pour neutraliser l'écart de prix entre marchés.
• Charges fixes annuelles identiques (copropriété, assurance, abonnements) de 9 000 unités, à répartir sur les nuits vendues.

À prix égal, le logement de Dubaï vend 2,8 fois plus de nuits que la résidence principale parisienne et 2,1 fois plus que la niçoise. Le second effet compte autant pour le rendement : les charges fixes se répartissent sur 255 nuits au lieu de 90. Dans cet exemple, la résidence parisienne consomme tout son revenu en charges fixes ; le logement de Dubaï en consomme 35 %.

Ce calcul ne prédit aucun revenu. Les prix par nuit, l'occupation et les charges diffèrent fortement entre les trois villes, et l'occupation à Dubaï varie selon la saison. Les données publiées pour Dubaï et Nice, du prix au m² à la saisonnalité, figurent dans notre comparatif Dubaï, Nice et Tunis. Le nombre de nuits nécessaires pour couvrir ses charges à la Marina est calculé dans le seuil de rentabilité en nuits.

Ce que l'absence de plafond ne règle pas à Dubaï

Sans plafond, la limite réglementaire est de 365 nuits. Le nombre de nuits réellement vendues dépend d'autres facteurs, que le propriétaire absent doit contrôler :

1. La validité du permis : délivré pour 3 à 12 mois. Un permis expiré interdit la location jusqu'au renouvellement.
2. Le règlement de l'immeuble : depuis le 29 janvier 2025, Emaar Community Management impose dans ses communautés un accueil des voyageurs à la conciergerie avec remise des clés en main propre.
3. La saisonnalité : l'été remplit moins que l'hiver. Sans plafond, chaque nuit vide d'été est une nuit perdue sur 365.
4. Les amendes : 200 à 20 000 AED par infraction, doublées en cas de récidive dans l'année, avec suspension de l'activité jusqu'à 6 mois ou annulation de la licence.
5. Le relevé : sur 365 nuits ouvertes, l'écart entre nuits vendues et nuits payées se vérifie ligne par ligne, chaque mois.

Ce que fait Flatlab

Nous gérons 17 biens à Dubaï, Nice, Paris et en Tunisie. À Dubaï, notre équipe locale gère votre holiday home 365 jours par an, du permis DET au check-out voyageur, et ajuste les prix selon les données du marché. À Paris et à Nice, nous combinons courte durée sur les pics et bail mobilité de 1 à 10 mois le reste de l'année. Le tarif est de 20 % tout inclus, ménage compris, mandat résiliable à 3 mois, avec un relevé mensuel ligne par ligne. Chaque estimation à Dubaï est accompagnée d'un audit DET.

Foire aux questions

Existe-t-il une règle des 90 jours pour Airbnb à Dubaï, ou peut-on louer 365 jours par an ?

Aucune limite de 90 jours n'existe dans les textes de Dubaï. Le chiffre de 90 jours parfois cité n'apparaît ni dans le décret n° 41 de 2013 ni dans la résolution n° 49 de 2014. Un logement se loue donc 365 jours par an avec un permis holiday home en cours de validité. Le règlement de l'immeuble et le titre de propriété peuvent en revanche restreindre la courte durée.

Le plafond de 90 jours s'applique-t-il encore à Paris ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale à Paris se loue 90 jours par an au maximum en meublé de tourisme. Le dépassement est passible d'une amende civile de 15 000 € maximum par meublé depuis le 20 mai 2026.

Quel est le plafond de location courte durée à Nice en 2026 ?

120 jours par année civile pour une résidence principale depuis le 1er septembre 2026, après 90 jours du 1er janvier au 31 août 2026. Une nouvelle réglementation est annoncée pour le 1er janvier 2027.

Le rendement est-il forcément plus élevé à Dubaï ?

Non. L'absence de plafond augmente le nombre de nuits vendables. Le rendement net dépend aussi du prix d'achat, des charges de copropriété, du taux d'occupation réel et des frais de gestion.

Cet article informe. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal professionnel. Les réglementations de Paris, de Nice et de Dubaï évoluent : vérifiez la règle en vigueur auprès de la commune ou du DET avant toute mise en location.